新・中間省略登記

こんにちは、石川事務所の真下です。

今回は司法書士事務所でも取扱しない事務所があると聞く、
「新・中間省略登記」をご紹介いたします！

【活用できる事例】
①売主の瑕疵担保責任の回避
売主Ａ＝不動産業者、買主Ｃ＝一般消費者の売買の際に中間者Ｂを介在させることで、売主の瑕疵担保責任を回避できます。

②売主が一刻も早く売買代金をほしいというケース
売主Ａに至急現金を必要とする事情があり、買主Ｃが見つかるのを待てない場合に、不動産業者が仲介ではなく、買取りを行うケース

③仲介手数料よりも多くの利益を得たい場合
仲介手数料は宅地建物取引業法によって上限がありますが、中間省略登記は仲介とは異なり上限はありません。
ただし、価格の下落や買主が見つからない可能性があり、このリスクを考慮した上で選択する必要があります。

【スキーム概要】
旧不動産登記法下では、上記のようにＡ→Ｂ→Ｃと所有権が移転しても、登記原因証明情報が不要であったため、登記手続上、Ａ→Ｃへ所有権移転をすることは可能でした。
これにより、本来中間者Ｂが負担する登録免許税を負担を削減できました。
しかし、不動産登記法の改正により、登記原因証明情報が添付書類とされ、実体に沿わない上記登記手続は行えなくなりました。

《旧不動産登記法下の中間省略登記》

Ａ　←【売買①】→　Ｂ　←【売買②】→　Ｃ

所有権－－－－－－→所有権－－－－－－→所有権
※Ｂに不動産取得税あり

登　記－－－－－－－－－－－－－－－－→登　記

不動産登記法改正後の新・中間省略登記では、所有権がＡ→Ｂ→Ｃではなく、Ａ→Ｃに直接移転するため、中間者Ｂは所有権を取得しません。
そのため、中間者Ｂに登録免許税・不動産取得税がかからないため、旧中間省略登記よりも節税効果は大きくなります。

《新・中間省略登記》

Ａ　←【売買①】→　Ｂ　←【売買②】→　Ｃ

所有権－－－－－－－－－－－－－－－－→所有権
※Ｂに不動産取得税なし

登　記－－－－－－－－－－－－－－－－→登　記

新・中間省略登記は、ＡＢ間、ＢＣ間の契約に特約（※）を付すことにより実現します。

（※）民法第５３７条
１　契約により当事者の一方が第三者に対してある給付をすることを約したときは、その第三者は、債務者に対して直接にその給付を請求する権利を有する。
２　前項の場合において、第三者の権利は、その第三者が債務者に対して同項の契約の利益を享受する意思を表示した時に発生する。

もしご不明点などございましたら、お気軽にご相談ください！

司法書士法人石川和司事務所
真下幸宏